実家などの空き家を相続しても、自分が住む予定がなければ、すぐに方針を決めるのは難しいものです。「遠方で様子を見に行けない」「片付ける時間がない」「家族で話がまとまらない」といった理由から、対応を後回しにしている方も少なくありません。

しかし、空き家は使っていなくても、固定資産税や管理の負担がなくなるわけではありません。放置期間が長くなるほど建物の劣化が進み、近隣トラブル、行政からの指導・勧告、相続手続きの複雑化、売却機会の減少につながる可能性があります。

この記事では、相続した空き家を放置する5つのリスクと、売却するか決めていなくても早めに行いたい対応を解説します。管理が難しい空き家を手放す方法も紹介するため、今後の方針を考える際にお役立てください。

 

 

 

相続した空き家を放置する5つのリスク

相続空き家を放置するリスクは、大きく分けて、

 

①維持費がかかり続ける

②建物の劣化や防犯面の問題が進む

③行政措置により税負担が増える可能性がある

④相続登記や共有者との調整が複雑になる

⑤売却価格や利用できる税の特例に影響する

という5つです。

 

住んでいない家は日々の変化に気づきにくく、問題が表面化したときには修繕や手続きに多くの費用と時間が必要になることがあります。すぐに売却すると決めていなくても、放置せず、現状と負担を把握することが重要です。

 

①固定資産税・管理費・修繕費がかかり続ける

空き家の所有中は、固定資産税、地域によっては都市計画税、保険料などの費用が継続して発生します。庭木の剪定、草刈り、清掃、換気、通水、設備点検などを自分で行えなければ、管理を委託する費用も必要です。遠方の実家であれば、現地確認のための交通費や宿泊費も積み重なります。
さらに、雨漏りや配管の故障などの発見が遅れると、小さな不具合が大規模な修繕につながる可能性があります。相続直後は問題が少なく見えても、所有期間が長くなるほど負担が増えやすいため、毎月・毎年かかる費用を洗い出しておきましょう。

 

②劣化・倒壊・防犯面の問題で近隣に迷惑をかける

人が住まなくなった住宅は、換気や清掃の機会が減り、湿気によるカビや腐食、害虫・害獣の発生などが進みやすくなります。庭木や雑草が隣地や道路へはみ出す、屋根材や外壁材が強風で飛散する、塀や建物が倒壊するといった危険も考えられます。
また、郵便物がたまったままの家や、窓・玄関が壊れた家は、無断侵入や不法投棄、放火などの防犯上のリスクが高まります。建物や塀の倒壊・飛散などで周囲に損害が生じた場合、状況によっては所有者が損害賠償責任を負う可能性もあります。売却方針が決まるまでの間も、定期的な見回りと最低限の管理を続ける必要があります。

 

③「管理不全空家」などへの勧告で税負担が増える可能性がある

管理が不十分な空き家は、状態によって市区町村から「管理不全空家等」や「特定空家等」として指導・勧告の対象になる可能性があります。管理不全空家等とは、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある空き家です。特定空家等には、倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある、著しく衛生上有害となるおそれがある、景観を著しく損なっているといった状態が含まれます。
指導を受けても改善せず勧告の対象になると、その土地に適用されていた固定資産税・都市計画税の住宅用地特例を受けられなくなる場合があります。税負担への影響だけでなく、行政対応や周囲への危険を避けるためにも、建物の状態が悪化する前に修繕、管理、売却などの方針を検討しましょう。

 

④相続登記や共有者との話し合いが複雑になる

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請が必要です。2024年4月1日より前に相続したことを知った未登記の不動産は、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があるため、早めに法務局や司法書士へ確認しましょう。
手続きをしないまま次の相続が発生すると、関係する相続人が増え、誰がどの権利を持っているのか分かりにくくなります。共有名義になった場合は、管理費の負担、修繕、解体、売却価格などをめぐって意見がまとまらないこともあります。将来の選択肢を狭めないために、名義と相続人を早い段階で整理しましょう。

 

⑤売却価格が下がり、利用できる特例を逃すことがある

空き家を放置して建物の劣化や残置物の増加が進むと、修繕・解体・片付けに必要な費用が大きくなり、査定額や購入希望者の数に影響する可能性があります。境界や接道、権利関係など別の問題が後から分かれば、売却までにさらに時間を要することもあります。
一定の要件を満たす相続空き家を2027年12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合、控除上限は1人あたり最高2,000万円です。売却時期や建物などにも細かな要件があるため、片付けや解体、売却の時期を決める前に、税理士や税務署などへ確認しましょう。

 

 

 

売るか決めていなくても最初に行うこと

空き家を売るか、活用するか、しばらく保有するか決まっていなくても、まずは判断に必要な情報を集めましょう。最初に確認したいのは、名義、建物の現況、毎月・毎年の費用、相続人や共有者の意向です。

結論を急ぐ必要はありませんが、何も確認しないまま時間を過ごすことは避けたいところです。高額な片付けや解体へ先に進むのではなく、現状を記録し、管理を続けながら複数の選択肢を比較すると、不要な出費を抑えやすくなります。

 

登記・鍵・建物状態・毎月の負担を確認する

登記事項証明書や固定資産税の納税通知書を確認し、土地と建物の名義、所在地、面積などを整理します。遺言書や遺産分割協議書がある場合は、その内容も確認しましょう。相続登記が済んでいなければ、必要な手続きと期限について法務局や司法書士へ相談します。
現地では、鍵の所在、雨漏り、窓や扉の破損、通水、庭木、害虫、残置物、近隣への影響などを点検し、写真を撮っておくと状態の変化を把握しやすくなります。電気・水道・保険・管理委託費などの支出も一覧にしてください。遠方で確認が難しい場合は、空き家管理サービスや不動産会社へ相談する方法があります。

 

相続人で「保有・活用・売却」の期限を決めて話し合う

複数の相続人や共有者がいる場合は、空き家を保有するのか、賃貸などに活用するのか、売却するのかを話し合います。同時に、結論が出るまで誰が管理を担当し、固定資産税や修繕費をどのように負担するか、いつまでに方針を決めるかを明確にしましょう。
実家への思い入れがあり、すぐに結論を出せないこともあります。その場合でも、現状の査定額、年間維持費、今後必要になりそうな修繕費を共有すると、感情面と費用面を分けて検討しやすくなります。話し合いが難しい場合は、弁護士や司法書士などの専門家へ相談することも選択肢です。

 

 

 

管理が難しい空き家を手放す方法

相続した空き家を手放す主な方法には、不動産会社の仲介で一般の買主を探す方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。建物の状態が比較的よく、時間をかけて価格を重視したい場合は仲介が候補になります。

一方、老朽化や残置物、再建築不可、共有持分などの事情があり、一般の買主を見つけにくい空き家では、訳あり不動産を扱う専門業者による買取が選択肢になります。価格だけでなく、売却までの期間、片付けや修繕の負担、引き渡し条件を含めて比較しましょう。

 

片付け・修繕・解体をする前に査定を受ける

空き家を売却しやすくするために、家財をすべて処分し、修繕や解体を済ませようと考える方もいます。しかし、先に費用をかけても、その金額が売却価格へそのまま上乗せされるとは限りません。建物を残したほうが買主の活用方法が広がる場合や、業者が自社で片付けたほうが安く済む場合もあります。
まずは現状のまま複数社へ査定を依頼し、片付け、修繕、解体のどれが必要か、実施した場合に査定額がどの程度変わるかを確認しましょう。残置物が多い古家でも、そのまま相談できる不動産会社があります。費用対効果を比較してから作業内容を決めることが、手取り額の減少を防ぐポイントです。

 

一般売却が難しい場合は訳あり不動産の専門業者へ相談する

著しく老朽化した建物、再建築不可の土地、共有持分、境界未確定、残置物、遠方管理などの事情を抱える空き家は、一般の買主が住宅ローンを利用しにくい、購入後の負担を判断しにくいといった理由で、仲介では売却が長期化することがあります。
訳あり不動産の専門業者は、一般的な市場では売りにくい物件の再生や活用に関する知識を持つ場合があります。相談時には、どの問題に対応できるか、査定額の根拠、売主が負担する費用、現状引き渡しの範囲、代金の支払時期などを確認してください。複数社を比較し、メリットとデメリットの両方を具体的に説明する会社を選びましょう。

 

 

 

まとめ

相続した空き家を放置すると、固定資産税や管理費がかかり続けるだけでなく、建物の劣化や防犯上の問題、行政からの勧告、相続手続きの複雑化、売却価格や税の特例への影響など、さまざまなリスクが生じます。放置期間が長くなるほど対応の選択肢が狭まる可能性があります。

売却するか決めていなくても、相続登記の状況、建物の現況、維持費、相続人の意向を早めに整理しましょう。片付けや解体は先に行わず、現状のまま査定を受けて必要性と費用対効果を確認することが大切です。

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遠方で管理が難しい方や対応を先送りしている方は、お気軽にご相談ください。